Úschova, nejlepší způsob platby při koupi a prodeji nemovitosti?
7.5.2014, mesec.cz, Martina Pinkasová
Každý člověk, který někdy kupoval nebo prodával nemovitost, stál před otázkou: Jak zaplatit za danou nemovitost, aby vše proběhlo řádně, dle zákona a včas? K tomuto účelu existují tzv. úschovy finančních prostředků.
Legislativní rámec
Legislativní úpravou této problematiky se v České republice zabývá zákon č.254/2004 Sb. o omezení plateb v hotovosti. Ten stanovuje hotovostní omezení výše plateb finančních prostředků pro právnické osoby, fyzické osoby a pro české pobočky firem působící v zahraničí. Výše limitu je stanovena na 350 000 Kč. Jakákoliv částka, která tento limit přesahuje, pak musí být dle zákona provedena bezhotovostně. V případě platby v cizí měně, která byla provedená stejným poskytovatelem platby, dojde k přepočtu na měnu Euro směnným kurzem devizového trhu vyhlášeným Českou národní bankou platným ke dni provedení platby. Do zákonem stanoveného limitu se počítají všechny platby, které byly provedené týž den, v české nebo cizí měně, stejnému příjemci platby. V případě, že platba překračuje stanovený limit, je příjemce této platby povinen na výzvu poskytovatele sdělit číslo účtu peněžního ústavu, kam má být daná platba poukázána.
Samozřejmě stejně jako v případě jiných zákonů, existují i zde výjimky. Mezi ně lze zahrnout případy, kdy jsou platby v hotovosti přímo vyžadovány právními předpisy (zákon o veřejných zakázkách) nebo jiné zvláštní platby,
Pokuty za porušení omezení plateb v hotovosti
Sankční poplatek, který hrozí fyzickým a právnickým osobám v případě porušení výše placené částky, se od sebe výrazně liší. Fyzickou osobu, nepodnikatele, bude tento prohřešek stát 500 000 Kč, právnická osoba může zaplatit poplatek až do výše 5 000 000 Kč. V případě že jedna strana neposkytne druhé potřebné číslo účtu pro úschovu finančních prostředků, poskytovateli platby nehrozí žádné úroky nebo sankce z prodlení, protože neměl možnost převést finanční prostředky ve stanovené lhůtě. Zákonem stanovená lhůta pro převod finančních prostředků je dána prvním dnem poté, kdy byla osoba k převodu peněz vyzvána.
Tři typy úschovy finančních prostředků
V České republice má občan na výběr ze tří možností úschov finančních prostředků a záleží jen na jeho rozhodnutí, kterou si zvolí.
notářskou úschovu,
advokátní úschovu,
úschovu u realitní kanceláře.
Notářská úschova
V případě notářské úschovy se jedná o bezpečný způsob, kdy notář od osoby (kupujícího) převezme určitý finanční obnos a uloží ho do dočasné úschovy. Ta má podobu zvláštního, bankovního účtu. V případě, kdy dojde k smrti notáře, popřípadě k úpadku a následné exekuci, peníze jsou odděleny od ostatního majetku notáře a nikdy se nestávají exekuce nebo dědického řízení. Součástí notářské úschovy je také nutnost sepsání příslušného protokolu o notářské úschově. Protokol o notářské úschově obsahuje tyto předepsané náležitosti:
identifikační údaje obou zúčastněných osob (kupujícího a prodávajícího),
doba a místo převzetí finančních prostředků do notářské úschovy,
výše složené částky a měna,
termín a podmínky výplaty finančních prostředků (např. po předložení výpisu z katastru nemovitostí),
číslo účtu, kam mají být peníze vyplaceny.
Nevýhodou notářské úschovy je skutečnost, že je ze všech typů úschov finančně nejnáročnější. Její cena se pohybuje podle výše uschovávané částky a může dosahovat částek v řádech desetitisíců korun (to platí v případě úschovy částky přesahující milionové hranice).
Advokátní úschova
Advokátní úschova prošla v roce 2013 určitými změnami. Platí, že se každý advokát, který chce poskytovat službu advokátní úschovy, musí evidovat v databázi České advokátní komory a současně tak zaznamenávat každou realizovanou úschovu.
Advokátní úschova funguje na stejném principu, jako úschova notářská. Výhodou oproti notářské úschovy je možnost poskytnutí služby advokátní úschovy formou tzv. balíčku. To znamená, že klient nemusí pro vyřízení celého procesu obíhat několik institucí, ale vše může vyřídit u jednoho a též advokáta.
Zajištění bezpečnosti advokátní úschovy
Advokát, který přijímá finanční prostředky do své úschovy, musí být ze zákona pojištěn proti ztrátě způsobené jeho klientům. To znamená, že v případě jakéhokoliv pochybení ze strany advokáta se klient nemusí obávat neuspokojení případných nároků z plnění pojišťovny.
Cena advokátní úschovy
Cena za advokátní úschovu se liší podle výše uschovávané částky a také podle příslušné instituce, která úschovu zajišťuje. Za advokátní úschovu v řádech milionů klient zaplatí kolem 5000 až 6000 Kč.
Úschova u realitní kanceláře
Pokud klient kupuje nebo prodává nemovitost a využívá služeb realitní kanceláře, je mu služba advokátní úschovy většinou realitní kanceláří nabídnuta. Jedná se o nejjednodušší způsob úschovy z pohledu klienta, protože tato služba je poskytována levně nebo je již obsažena v provizi realitní kanceláře. Oproti notářské a advokátní úschově má však jednu velkou nevýhodu. Realitní kanceláře totiž většinou nemívají uzavřené pojištění odpovědnosti za způsobenou škodu. To znamená, že v případě úpadku realitní kanceláře, klient může o své peníze velice rychle přijít.
V případě, že se klientovi nelíbí ani jedna z výše uvedených možností úschov, může využít služeb bankovních institucí, kde může své peníze dočasně uložit např. formou dokumentárního akreditivu nebo vázaného účtu.
Jak na daň z převodu nemovitostí?
Daň z převodu nemovitostí platí prodávající a kupující plní funkci ručitele. Aby se kupující vyhnul možným komplikacím s platbou daně, je možné část finančních prostředků, které odpovídají výši této daně, uvolnit, až když prodávající tuto daň uhradí. Pokud by tak neučinil, může finanční úřad daň vymáhat právě na kupujícím.
