Věcná práva k nemovitostem – důvody pro zavedení smluvního přímusu
a) Věcná práva k nemovitostem musí požívat dostatečné právní ochrany, zejména proto, aby se předcházelo sporům, které na dlouhou dobu destabilizují právní jistotu ohledně vlastnictví nemovitosti (tzv. preventivní funkce právní regulace).
b) Zcela zásadní význam má otázka právní jistoty v oblasti nemovitostí pro zahraniční investory, kteří očekávají od svých investic zvýšenou právní ochranu, k čemuž směřují četné bilaterální mezinárodní smlouvy.
c) Podle stávající právní úpravy je odpovědnost za sepsání smluv ohledně věcných práv k nemovitostem ponechána na jednotlivých účastnících daného právního jednání; ti mají možnost buď danou smlouvu sepsat sami (svépomocí), nebo mohou tuto otázku svěřit právním profesionálům – zejména notářům a advokátům. Pokud tak neučiní, riskují, že jimi sepsaná smlouva (mnohdy získaná z internetu pomocí vyhledavače bez jakékoli záruky) bude nekvalitní a nebude plně pokrývat specifické okolnosti týkající se předmětné nemovitosti.
d) Běžně tak vznikají situace, kdy smlouvy podávané na katastr nemovitostí trpí mnohými vadami, nebo snižují právní jistotu smluvních stran a často jsou i neplatné, neboť katastr nemovitostí provádí příslušné vklady práv jen s ohledem na rozsah zákonného zkoumání bez dalších souvislostí a samotný vklad nepředstavuje dostatečnou ochranu práv účastníků.
e) Z tohoto důvodu se jeví jako velmi účelné zakotvit do budoucna smluvní přímus notářů a advokátů, pokud jde o nakládání s věcnými právy k nemovitostem. Tato změna je odpovídající reakcí na mnohdy neutěšenou právní praxi provázející zápisy vkladů do katastru nemovitostí. Špatně sepsaná smlouva, kterou katastr nemovitostí akceptuje pro zápis do katastru nemovitostí (jenž má garantovat správnost zapsaných údajů a tím zajišťovat právní jistotu všech, kdo do katastru nahlíží!) vede mnohdy ke složitým soudním sporům o vlastnické (nebo jiné) právo k předmětné nemovitosti, což je jev u převodu nemovitostí naprosto nežádoucí.
f) České právní prostředí zná celou řadu smluvních přímusů – typickým příkladem je povinnost uzavřít pojistnou smlouvu o pojištění odpovědnosti za škodu způsobenou v souvislosti s výkonem advokacie. Dalším příkladem je tzv. povinné ručení podle zákona o pojištění odpovědnosti z provozu vozidla nebo např. povinné zastoupení advokátem v případě dovolání podle občanského soudního řádu před Nejvyšším soudem ČR nebo v řízení před Ústavním soudem ČR. Ve všech těchto případech se zákonodárce snaží předejít komplikacím, které by nastaly tehdy, pokud by takováto smlouva (např. pojistná smlouva nebo smlouva o právním zastoupení) nebyla uzavřena; jedná se o ty výjimečné případy, kdy následky jsou natolik citelné, že prevence jejich vzniku odůvodňuje zásah do smluvní volnosti fyzických a právnických osob.
g) Jak tedy vyplývá ze stávající právní úpravy, je smluvní přímus právní institut, který chrání adresáty právních norem před možnými neblahými následky jejich jednání tím, že od nich požaduje uzavření takové smlouvy, která je před těmito možnými následky v přiměřené míře chrání nebo jim dokonce předchází.
h) S ohledem na význam věcných práv k nemovitostem je proto z tohoto titulu legitimní domnívat se, že právní ochranu, kterou legální smluvní přímus poskytuje vybraným občanskoprávním vztahům, by měla požívat rovněž věcná práva k nemovitostem, a to z důvodu nutnosti ochrany právní jistoty a zejména předcházení sporů týkajících se věcných práv k nemovitostem a zvýšení ochrany zahraničních investic.
i) Omezení okruhu osob oprávněných k sepisování smluv upravujících věcná práva k nemovitostem na notáře a advokáty (kteří ji běžně vykonávají) povede ke svěření této důležité agendy do rukou právních profesionálů, kteří musí ze zákona splnit náročné kvalifikační předpoklady pro to, aby mohli vykonávat právní praxi. Jde zároveň o osoby, které jsou ze zákona povinny být pojištěny proti škodě, kterou způsobí při výkonu své profesem, což je garance, kterou drtivá většina veškerých jiných subjektů provádějících sepis předmětných smluv nesplňuje. Nelze rovněž přehlédnout skutečnost, že zatímco odměna advokáta a notáře za sepsání smluv týkajících se věcných práv k nemovitostem je právně regulovaná, u jiných subjektů tomu tak není, což mnohdy vede k neúčelně vysokým nákladům na sepsání příslušné listiny.
j) Podobná právní úprava přitom není v zemích Evropské unie ničím výjimečným, neboť ve většině zemí výše uvedenou argumentaci přijímají a svěřují sepisy smluv o věcných právech pouze osobám právně kvalifikovaným – viz např. Maďarsko, Německo, Francie, Itálie a Španělsko.
